Image

Kartal Konut Projeleri Rehberi

728

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından Hürriyet Emlak Projeland için hazırlanan Kartal Konut Projeleri Rehberi’ne göre; İstanbul geneline kıyasla Kartal’da konut satışlarının son dönemde daha iyi bir grafik çiziyor. Kartal ilçesinin konut piyasasına dair merak edilen her şey bu raporda!

Kartal ilçesi nüfus açısından bakıldığında İstanbul’da yerleşik nüfusun en fazla olduğu 11. ilçedir. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’ne göre ilçenin 2018 yılı nüfusu 461.155’tir. Kartal ilçesinde yerleşik nüfus yaş grupları açısından değerlendirildiğinde 45 yaş ve üzeri nüfusta artış görülmektedir. Bununla birlikte genç nüfusta ise kısmen düşüş gözlemlenmektedir. Kartal ilçesinin son yıllardaki gelişimine bakıldığında, ilçede üniversiteler bulunmasına karşın genç nüfusta azalış olması da, Kartal’da ikamet eden kişilerin genellikle bölgeyi oturum için tercih ettiğinin bir göstergesidir. 

Projeland sayfasını ziyaret et

Konut alım tercihlerine bakıldığında da İstanbul geneline kıyasla Kartal’da konut satışlarının son dönemde daha iyi bir grafik çizdiği görülmektedir. Kartal ilçesinde son 1 yıllık dönemde satılan konut sayısı 8.917 adet olarak gerçekleşmiştir. Son dört yıllık periyoda bakıldığında bu satış sayısı, ilçenin en yüksek yıllık satış sayısı olan 9.104’e oldukça yakın gerçekleştiği görülmektedir. Kartal ilçesinin yükselen grafiğini daha detaylı değerlendirdiğimizde konum avantajı, ulaşım projelerinin ilçeyi daha erişilebilir kılması ve konut fiyatlarının il geneline kıyasla daha ulaşılabilir olmasının ilçeyi ön plana çıkardığı düşünülmektedir.

TSKB Konut Satışları

İlçe konumu itibarıyla, batısında Maltepe, kuzeyinde Sancaktepe, kuzeydoğusunda Sultanbeyli, doğusunda Pendik ilçeleri ile komşudur. İlçenin kuzeyini Aydos Ormanı’nın, güneyini Marmara Denizi kıyı şeridinin oluşturduğu Kartal sahil tarafından Aydos Tepesine doğru yükselmekte ve böylelikle denizin ve adaların görüldüğü manzara avantajına sahiptir.

Kartal, komşu ilçelerinin yanı sıra yakın dönemde Kadıköy, Ataşehir, Ümraniye, Üsküdar gibi Anadolu Yakası’ndaki diğer ilçelerde ikamet edenlerin de konut satın almayı tercih ettiği bir bölge haline gelmiştir.

TSKB Yaş Grupları

Bölgeye sahil yolu, D-100 Karayolu ve minibüs yolu ile üç ana yoldan ulaşım avantajı bulunduğu gibi bölgenin en önemli altyapı projelerinden olan Kadıköy-Tavşantepe metro hattı da ulaşıma önemli bir alternatif sunmaktadır. Metro hattı bölgeyi merkeze daha yakın bir konuma getirmiştir. 12 Mart 2019 tarihi itibarıyla Halkalı’dan Gebze’ye kadar uzanan Marmaray ile sahil hattının da erişilebilirliği önemli ölçüde artmıştır.

Ulaşım alternatiflerinin çok olması ve metro hattı gibi altyapı projelerinin katkısı bölgedeki gelişimi hızlandırmış ve ulaşılabilirliği yükselen Kartal, yüksek yoğunluklu bir konut alanına dönüşmüştür. Bölgede son zamanlarda farklı alanlarda yapılan yatırımlar, imar planlarındaki değişiklikler ve kentsel dönüşüm çalışmaları ile birlikte Kartal sürdürülebilir bir yaşam alanına kavuşan bir bölge haline gelmiştir.

Kartal’da Evler Hangi Bölgelerde Yoğunlaşıyor?

TSKB Gayrimenkul Değerleme‘nin araştırmasına göre; Kartal ilçesi gayrimenkul piyasası açısından;

  • D-100 Karayolu’nun kuzey bölgesi,
  • D-100 Karayolu ile Minibüs Yolu arasındaki bölge,
  • Minibüs Yolu ile Sahil Yolu arasındaki bölge (Sahil Bölgesi),
  • Sanayi alanları olarak dört ayrı şekilde bölümlendirilebilir.

D-100 Karayolu Kuzeyi

D-100 Karayolu kuzeyinde yer alan bölgede Soğanlık, Orta, Cumhuriyet, Hürriyet, Uğur Mumcu, Yakacık ve Gümüşpınar Mahalleleri bulunmaktadır. 2012 yılı itibarıyla faaliyete geçen Kadıköy-Tavşantepe metrosu ile birlikte özellikle D-100 Karayolu’na yakın olan bölgenin ulaşımı kolay hale gelmiştir.

Bu bölgede Cumhuriyet Mahallesi sınırları içerisinde yer alan ve 2011 yılında açılan Gedik Üniversitesi bölgenin çekim gücünü artırmaktadır. Üniversitenin oluşturduğu potansiyel ile üniversite açılışı sonrasında bölgede geliştirilen konut projelerinde konut tipleri 1+0, 1+1, 2+1 olarak yoğunlaşmaktadır.

D-100 Karayolu ile Minibüs Yolu Arası

D-100 Karayolu ile Minibüs Yolu Arasındaki Bölgede Cevizli, Esentepe, Topselvi, Yalı, Atalar, Petroliş, Yukarı Mahalleleri bulunmaktadır. Kartal Kentsel Dönüşüm projesi, D-100 Karayolu ile minibüs yolu arasında kalan bu bölgeyi olumlu yönde etkilemiştir. Bölgede konut yapılaşmasının en yoğun olduğu mahalleler Yukarı, Atalar ve Petroliş Mahalleleridir.

Minibüs Yolu ile Sahil Yolu Arasındaki Bölge (Sahil Bölgesi)

Minibüs Yolu ile Sahil Yolu arasındaki bölgede Kordonboyu Mahallesi ve Orhantepe Mahallesi’nin sahil bölgesi yer almaktadır. Sahil Bölgesi’nde son dönemdeki en önemli gelişmelerden birisi mart ayı itibarıyla faaliyete geçen Gebze-Halkalı arasında ulaşım imkanı sağlayan Marmaray Hattı’dır. Söz konusu proje ile birlikte sahil hattının erişilebilirliği artış göstermiştir.

Sanayi Bölgesi

Sanayi Alanlarının yer aldığı bölgede Esentepe ve Karlıktepe Mahallesinin bir bölümü, Çavuşoğlu ve Yunus Mahalleleri yer almaktadır. Kartal’da yer alan imalat ve fabrika yapıları genel olarak Yunus Mahallesi, Sanayi Caddesi, Kartal – Pendik arası D-100 güzergahı ve Esentepe Mahallesi’nin kuzeyinde yoğunlaşmıştır. Bu bölgede konut yoğunluğu azdır.

Bu bölgelerde yoğunlaşan Kartal konut projeleri önerilerimizi okumak için buraya tıklayabilirsiniz.

Kartal’da Konut Projelerinin Yer Seçim Kriterleri

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından hazırlanan rapora göre; Mevcut durumda inşa halinde olan projeler ile 2017 yılı itibarıyla tamamlanmış projelere bakıldığında Sahil Bölgesi’nde Kordonboyu Mahallesi’nin ön plana çıktığı görülmektedir. Geliştirilen projelerin ise yoğunlukla D-100 Karayolu ile Minibüs Yolu arasındaki bölgede kaldığı görülmektedir.

Kartal’ın gelişimini sağlayan ulaşım projeleri, farklı alanlarda yapılan yatırımlar ve imar planlarındaki değişiklikler konut projelerinin de yer seçimlerini doğrudan etkilemektedir.

Adalet Sarayı ve metro hattının gelmesi ile birlikte bölgenin hedef kitlesinde de değişim meydana gelmiştir. Orta-alt gelir düzeyine hitap eden projelerin yerini, ağırlıklı olarak bölgede çalışacak kesime yönelik, orta ve orta-üst gelir grubuna hitap eden projeler almıştır. Marka değeri taşıyan ve bilinirliği yüksek birçok firma bölgede yatırımlar gerçekleştirmeye başlamıştır. Bölgede inşa edilen projelerin içerisinde ofis alanları da bulunan karma niteliğe sahip projeler olması ile birlikte, ilçe kurumsal firmaların da genel merkezlerini taşıdığı bir bölge haline gelmiştir.

Bölgede çekim gücü yaratan yatırımlara bakıldığında AVM, eğitim ve sağlık alanında yapılan yatırımlar ön plana çıkmaktadır. Ayrıca Anadolu Adalet Sarayı, ilçedeki projelerin tercih edilmesine katkı sağlamaktadır. Kartal ilçesinde büyük ölçekli yatırımlar bölgesel olarak incelendiğinde ön plana çıkan yatırımlar şu şekildedir;

  • Sahil Bölgesi: İstmarina AVM, İstanbul Şehir Üniversitesi ve Vera Hastanesi
  • D-100 Karayolu Kuzeyi: Anatolium Marmara AVM, Gedik Üniversitesi, Özel Birlik Hastanesi
  • D100 Karayolu ile Minibüs Yolu Arası: Süleyman Şah Üniversitesi, Avicenna Kartal Umut Hastanesi, Dr. Lütfi Kırdar Eğitim ve Araştırma Hastanesi

Kartal’da Konut Stoku

TSKB Yapı Ruhsatı

Kartal ilçesinde ruhsat alınan daire sayılarına bakıldığında 2018 yılında ülke geneliyle benzer şekilde düşüş görülmektedir. Son 5 yıllık döneme bakıldığında 38.375 adet konut için ruhsat alındığı ve 19.359 adet konut için yapı kullanma izin belgesi alındığı görülmektedir. Kartal ilçesini İstanbul geneli ile kıyasladığımızda son dönemde ruhsat alınan daire sayısının daha hızlı artış gösterdiği görülmektedir. 2016 yılında İstanbul ilinde ruhsat alınan daire sayısının yüzde 3,5’i Kartal ilçesinde yer alırken bu oran geçtiğimiz yıl yüzde 4,5’e yükselmiştir.

TSKB Yapı Kullanma İzin Belgesi

Yapı kullanma izin belgesi alınan daire sayısı ile satış verilerine bakıldığında ise İstanbul geneline kıyasla verilerin dengeli olduğu görülmektedir. Son 4 yıl içerisinde 18.114 adet konut ilk kez satılmış iken 16.176 adet konut için yapı kullanma izin belgesi alındığı görülmektedir. Veriler değerlendirildiğinde konut sektörü açısından stok erime hızının iyi olduğu söylenebilmektedir. Bununla birlikte markalı konut projelerindeki satış hızlarının da değerlendirilmesi önemlidir.

Kartal ilçesinde mevcut durumda 100 ve üzeri üniteye sahip inşaat halindeki projelerde yaklaşık 7.000 adet markalı konut üretilmektedir. Yapılan araştırmalar doğrultusunda inşa halindeki projelerden detay bilgilerine ulaşılan 4.500 adet markalı konutun ~%70’inin satıldığı tespit edilmiştir.

Kartal’daki Güncel Konut Projelerinin Durumu

TSKB Ünite Sayısı

Kartal’da güncel durumda inşa edilen projelere bakıldığında, son iki yıl içerisinde tamamlanmış projelere kıyasla daha yüksek ünite sayısına sahip projelerin geliştirildiği görülmektedir.

İlçede yer alan arsalar nitelikli konut projesi üretmeye imkan sağlamaktadır. Ayrıca ilçede stok erime hızının yüksek olması, konumu açısından tercih edilmesi gibi etkenler ilçeyi ön plana çıkarmaktadır.

Kartal’daki En Popüler Konut Tipleri

TSKB Konut Tipi Dağılımları

Kartal ilçesindeki inşaat halindeki konut projeleri ile son 2 yıl içerisinde tamamlanmış konut projeleri incelendiğinde en çok tercih edilen daire tiplerine bakıldığında bu projelerin %95’inde 2+1 ve 3+1 tipte daireler olduğu görülmektedir. İçerisinde 1+1 tipinde daire bulunan projeler %60 oranında ve 4+1 tipindeki daire bulunan projeler ise %45 oranındadır. 5+1, 5+2, 5+3, 6+1 tipindeki daireler ise projelerin %35’inde bulunmaktadır.

Kartal’da yerleşik nüfusun yaş dağılımına bakıldığında en yüksek sayı 35-39 yaş aralığında görülmekle birlikte ilçede üniversiteler yer alsa da genç nüfusun yoğunluklu olmadığı görülmektedir. Böylelikle bölgede yer alan nüfus profili ile bağlantılı şekilde, 2+1 ve 3+1 tipteki dairelere ağırlık verildiği; 4+1 ve üzerinde oda sayısına sahip tiplere de yer verildiği görülmektedir. Bununla birlikte bölgede inşa edilen ünitelerdeki minimum brüt kullanım alanları aşağıdaki gibidir;

  • Stüdyo daireler 38 metrekare
  • 1+1 daireler 65 metrekare
  • 2+1 daireler 79 metrekare
  • 3+1 daireler 87 metrekare
  • 4+1 daireler 148 metrekare

Kartal’da Ortalama Konut Fiyatları

İnşaat halindeki projelerin satış ofisleri ile yapılan görüşmeler sonucunda elde edilen bilgilere göre; 1+1 tipi daireler ortalama 485.000 TL’den, 2+1 tipi daireler ortalama 725.000 TL’den, 3+1 tipi daireler ortalama 1.000.000 TL’den, 4+1 tipi daireler ortalama 1.400.000 TL’den başlamaktadır.

Kartal ilçesindeki son 3 yıl içerisinde tamamlanmış ve inşaat halindeki konut projeleri incelendiğinde en çok talep edilen daire tiplerinin yaklaşık %95 oranıyla 2+1 ve 3+1 tipteki daireler olduğu görülmektedir. Kartal genelinde stüdyo tipi dairelerden başlayarak 6+1 tipindeki dairelere kadar her tipte stok bulunmaktadır. 1+1 tipinin yer aldığı projelerde projenin yakın çevresinde yer alan eğitim kurumlarının özellikle özel üniversitelerin etkisi olduğu tespit edilmiştir.

İlçenin konut yoğunluğu olan bölgelerinde satıştaki ünite sayıları, satış oranları ve fiyat bilgilerine aşağıda yer verilmiştir. Sahil Bölgesi daha yüksek fiyatlı konutların yer aldığı bir bölge iken, D-100 Karayolu-Minibüs Yolu arası üretilen markalı konut ünitesi ile birlikte satış performansı en yüksek olan bölge olmuştur.

Kartal Konut Fiyatları Grafiği

Konut yatırımları için en önemli kriterlerden birisi de yatırımın geri dönüş süresidir. Kartal ilçesinde 2019 yılı itibarıyla geri dönüş süresi 23-24 yıl olarak değerlendirilmektedir. Geri dönüş süresi açısından ilçedeki geri dönüş süresinin İstanbul geneline kıyasla daha düşük olduğu söylenebilmektedir.

Bu içerik Hürriyet Emlak Projeland ve TSKB Gayrimenkul Değerleme ortaklığında oluşturulmuştur. 

Benzer içeriklerimizi okumak için Analizler kategorimizi inceleyebilirsiniz.