Image

Maltepe Konut Projeleri Rehberi

9

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından Hürriyet Emlak Projeland için hazırlanan Maltepe Konut Projeleri Rehberi’ni sizlere sunuyoruz. İşte tüm detaylarıyla Maltepe Ev Satın Alma Rehberi:

Maltepe ilçesi nüfus açısından bakıldığında İstanbul’da yerleşik nüfusun en fazla olduğu 31. ilçedir. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’ne göre ilçenin 2018 yılı nüfusu 497.034’tür. Maltepe ilçesinde yerleşik nüfus yaş grupları açısından değerlendirildiğinde ilçe genelinde yaş gruplarına göre dağılımın yıllar içerisinde değişmediği görülmektedir. İlçe nüfusu son 5 yıl içerisinde az bir artış göstermekte olup bu artış 45 yaş ve üzerinde gerçekleşmiştir. 0-24 ve 25-44 yaş grupları arasındaki nüfus son 5 yıl içerisinde artış göstermemektedir. Bununla birlikte 45 yaş üzerinde görülen artış, özellikle 65+ yaş grubundadır.

Maltepe - Yaş Grupları

Konut alım tercihlerine bakıldığında Maltepe’de konut satışlarının İstanbul geneli ile benzer bir eğilim gösterdiği görülmektedir. Maltepe ilçesinde son 1 yıllık dönemde satılan konut sayısı 6.706 adet olarak gerçekleşmiştir. Son dört yıllık periyoda bakıldığında Maltepe’de yıllık bazda satılan konut sayısının 6.650-7.550 aralığında dalgalandığı görülmektedir. 2018 yılı sonunda konut satışları bir miktar ivme göstermiş olmasına karşın, son dört yıllık dönemin yıllık konut satışlarının mayıs ayı verileri itibarıyla alt sınırına yakın seyrettiği görülmektedir. Önümüzdeki dönemi değerlendirdiğimizde, ilçenin konumu ve konut fiyatlarının il geneline kıyasla daha ulaşılabilir olması, ilçenin talep açısından sürekliliğini sağlayacağı düşünülmektedir.

Maltepe - Konut Satışları (Yıllıklandırılmış)

İlçe konumu itibarıyla, batısında Kadıköy, kuzeyinde Ümraniye ve Kartal, doğusunda yine Kartal ilçesi ile komşudur. İlçenin kuzeyini orman ve mesire alanları, güneyini Marmara Denizi kıyı şeridinin oluşturduğu Maltepe sahil tarafından orman ve mesire alanlarına doğru yükselmekte ve böylelikle denizin ve adaların görüldüğü manzara avantajına sahiptir.

Maltepe, komşu ilçelerinin yanı sıra yakın dönemde Kadıköy, Ataşehir, Ümraniye, Üsküdar gibi Anadolu Yakası’ndaki diğer ilçelerde ikamet edenlerin de konut satın almayı tercih ettiği bir bölge haline gelmiştir.

Bölgeye sahil yolu, D-100 Karayolu ve minibüs yolu ile üç ana yoldan ulaşım avantajı bulunduğu gibi bölgenin en önemli altyapı projelerinden olan Kadıköy-Tavşantepe metro hattı da ulaşıma önemli bir alternatif sunmaktadır. Metro hattı bölgeyi merkeze daha yakın bir konuma getirmiştir. 12 Mart 2019 tarihi itibarıyla Halkalı’dan Gebze’ye kadar uzanan Marmaray ile sahil hattının da erişilebilirliği önemli ölçüde artmıştır.

Ulaşım alternatiflerinin çok olması ve metro hattı gibi altyapı projelerinin katkısı bölgedeki gelişimi hızlandırmış ve ulaşılabilirliği yükselen Maltepe, yüksek yoğunluklu bir konut alanına dönüşmüştür. Bölgede son zamanlarda farklı alanlarda yapılan yatırımlar, imar planlarındaki değişiklikler ve kentsel dönüşüm çalışmaları ile birlikte Maltepe sürdürülebilir bir yaşam alanına kavuşan bir bölge haline gelmiştir.

Maltepe’de Evler Hangi Bölgelerde Yoğunlaşıyor?

TSKB Gayrimenkul Değerleme‘nin raporuna göre; Maltepe ilçesi gayrimenkul piyasası açısından,

  • D-100 Karayolu’nun kuzey bölgesi,
  • D-100 Karayolu ile Minibüs Yolu arasındaki bölge,
  • Minibüs Yolu ile Sahil Yolu arasındaki bölge (Sahil Bölgesi),

D-100 Karayolu Kuzeyi

D-100 Karayolu kuzeyinde yer alan bölgede Aydınevler, Girne, Zümrütevler, Gülsuyu, Cevizli, Başıbüyük, Fındıklı, Büyükbakkalköy mahalleleri bulunmaktadır. 2012 yılı itibarıyla faaliyete geçen Kadıköy-Tavşantepe metrosu ile birlikte özellikle D-100 Karayolu’na yakın olan bölgenin ulaşımı kolay hale gelmiştir.

Bu bölgede Süreyyapaşa Göğüs Hastalıkları Hastanesi, İstanbul Ticaret Üniversitesi, Maltepe Üniversitesi ve Yeditepe Üniversitesi gibi önemli yapılar bulunmaktadır. Büyükbakkalköy Mahallesi sınırları içerisinde yer alan ve 2002 yılında açılan Maltepe Üniversitesi bölgenin çekim gücünü artırmaktadır. Üniversitelerin oluşturduğu potansiyel ile üniversite açılışları sonrasında bölgede geliştirilen konut projelerinde konut tipleri de etkilenmiştir.

D-100 Karayolu ile Minibüs Yolu Arası

D-100 Karayolu ile Minibüs Yolu Arasındaki bölgede Altıntepe, Küçükyalı, Çınar, İdealtepe, Feyzullah, Altayçeşme, Bağlarbaşı, Cevizli mahalleleri bulunmaktadır. Maltepe Kentsel Dönüşüm projesi, D-100 Karayolu ile minibüs yolu arasında kalan bu bölgeyi olumlu yönde etkilemiştir. Bölgedeki potansiyeli yüksek olan mahallelerin çoğu bu bölgede yer almaktadır.

Minibüs Yolu ile Sahil Yolu Arasındaki Bölge (Sahil Bölgesi)

Minibüs Yolu ile Sahil Yolu arasındaki bölgede Yalı mahallesi yer almaktadır. Sahil Bölgesi’nde son dönemdeki en önemli gelişmelerden birisi Mart ayı itibarıyla faaliyete geçen Gebze-Halkalı arasında ulaşım imkanı sağlayan Marmaray Hattı’dır. Söz konusu proje ile birlikte sahil hattının erişilebilirliği artış göstermiştir. Ayrıca bölgede yer alan Orhangazi Şehir Parkı, İdealtepe Sahil Parkı, Maltepe Sahil Parkı ve Etkinlik Alanı bölgenin rekreasyon alanı açısından büyük bir öneme sahip olup bölgenin çekiciliğini artıran unsurlardır.

Bu bölgelerde yoğunlaşan Maltepe konut projeleri önerilerimizi okumak için buraya tıklayabilirsiniz.

Maltepe’de Konut Projelerinin Yer Seçim Kriterleri

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından hazırlanan rapora göre; mevcut durumda inşa halinde olan projeler ile 2017 yılı itibarıyla tamamlanmış projelere bakıldığında Sahil Bölgesi’nde Yalı Mahallesi’nin ön plana çıktığı görülmektedir. Geliştirilen projelerin ise yoğunlukla D-100 Karayolu ile Minibüs Yolu arasındaki bölgede kaldığı görülmektedir. Aşağıda yer alan tabloda Maltepe ilçesinde mevcut durumda inşaat halinde olan ve 2017 itibarıyla inşaatı tamamlanmış olan 100 ve üzeri üniteye sahip projeler listelenmiştir.

Maltepe’nin gelişimini sağlayan ulaşım projeleri, farklı alanlarda yapılan yatırımlar ve imar planlarındaki değişiklikler konut projelerinin de yer seçimlerini doğrudan etkilemektedir. Bölgede çekim gücü yaratan yatırımlara bakıldığında AVM, eğitim, ofis ve sağlık alanlarında yapılan yatırımlar ön plana çıkmaktadır

  • Bölgeye yakın konumda yer alan üniversitelerle birlikte Marmara Üniversitesi’nin Kenan Evren Kışlası’nda yer alması,
  • Marka değeri taşıyan ve bilinirliği yüksek birçok firmanın bölgede yatırımlar gerçekleştirmeye başlaması,
  • Rönesans Gayrimenkul tarafından inşa edilen Küçükyalı AVM&Otel projesinin bölgenin çekim gücünü artırması,
  • Bununla birlikte bölgede yer alan Bosch ve Turkcell in kiracısı olduğu Rönesans Ofis Park bölgenin ofis potansiyeline de dikkat çekmesi gibi bir çok olumlu etki sağlayan gelilme bulunmaktadır.

Ayrıca Orhangazi Şehir Parkı, İdealtepe Sahil Parkı, Maltepe Sahil Parkı ve Etkinlik Alanı, ilçedeki projelerin tercih edilmesine katkı sağlamaktadır.

Tuzla’da Konut Stoku

Maltepe - Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi

Maltepe ilçesinde ruhsat alınan daire sayılarına bakıldığında 2018 yılında ülke geneliyle benzer şekilde düşüş görülmektedir. Son 5 yıllık döneme bakıldığında 39.814 adet konut için ruhsat alındığı ve 28.799 adet konut için yapı kullanma izin belgesi alındığı görülmektedir. Maltepe ilçesini İstanbul geneli ile kıyasladığımızda son dönemde ruhsat alınan daire sayısının 2017 yılına kadar artış eğiliminde olmuştur. 2018 yılı itibarıyla yeni yapı ruhsatı almak yerine, önceki yıllarda ruhsat alınmış yapıların tamamlandığı görülmektedir.

Maltepe - Yapı Kullanma İzin Belgesi İlk Satış

Yapı kullanma izin belgesi alınan daire sayısı ile satış verilerine bakıldığında ise İstanbul geneline kıyasla daha farklı bir durum görülmektedir. Maltepe’de ilk satışların, yapı kullanma izin belgesi alınan daire sayısında daha yüksek olduğu görülmektedir. Son 4 yıl içerisinde 28.610 adet konut ilk kez satılmış iken 20.159 adet konut için yapı kullanma izin belgesi alındığı görülmektedir. Veriler değerlendirildiğinde konut sektörü açısından stok erime hızının oldukça iyi olduğu söylenebilmektedir. Bununla birlikte markalı konut projelerindeki satış hızlarının da değerlendirilmesi önemlidir.

İlçede mevcut durumda inşaat halindeki projelerde yaklaşık 4.100 adet markalı konut üretilmektedir. Yapılan araştırmalar doğrultusunda inşa halindeki projelerden detay bilgilerine ulaşılan markalı konutların ~%55’inin satıldığı tespit edilmiştir.

Maltepe’deki Güncel Konut Projelerinin Durumu

Maltepe - Ünite Sayısı

Maltepe’de güncel durumda inşa edilen projelere bakıldığında, son iki yıl içerisinde tamamlanmış projelere kıyasla daha farklı bir trend dikkat çekmektedir.

Tamamlanmış projelerde, 100’ün altında ünite sayısına sahip projelerin yoğunlaştığı ve 300 ünite üzerinde proje yer almadığı görülmekte olup inşaat halindeki projelerde az sayıda ünite içeren projelerden çok daha çok sayıda ünite içeren projeler geliştirildiği görülmektedir. Ayrıca ilçede stok erime hızının yüksek olması, konumu açısından tercih edilmesi gibi etkenler ilçeyi ön plana çıkarmaktadır.

Maltepe’deki En Popüler Konut Tipleri

Maltepe - Konut Tipi Dağılımları

Maltepe ilçesindeki inşaat halindeki konut projeleri ile son 2 yıl içerisinde tamamlanmış konut projeleri incelendiğinde en çok tercih edilen daire tiplerine bakıldığında bu projelerin yüzde 95’inin üzerinde 1+1, 2+1 ve 3+1 tipte daireler olduğu görülmektedir. içerisinde 4+1 tipindeki daire bulunan projelerin de tercih edilebilirliği yüksek olup oranı yüzde 50’nin üzerindedir. 1+0, 4+2, 5+1, tipindeki daireler ise projelerin yüzde 40’ında bulunmaktadır.

Maltepe’de yerleşik nüfusun yaş dağılımına bakıldığında, 0-24, 25-44, 45-64 yaş gruplarının benzer nüfusa sahip olduğu görülmektedir. İlçe genelindeki dengeli dağılım konut tipi dağılımları ile paralel gitmektedir. Bölgede yer alan nüfus profili ile bağlantılı şekilde, 1+1, 2+1 ve 3+1 tipteki dairelere ağırlık verildiği; 4+1 ve üzerinde oda sayısına sahip tiplere de yer verildiği görülmektedir. Bununla birlikte bölgede inşa edilen ünitelerdeki minimum brüt kullanım alanları aşağıdaki gibidir;

  • Stüdyo daireler 32 metrekare
  • 1+1 daireler 44 metrekare
  • 2+1 daireler 71 metrekare
  • 3+1 daireler 85 metrekare
  • 4+1 daireler 140 metrekare

Maltepe’de Ortalama Konut Fiyatları

İnşaat halindeki projelerin satış ofisleri ile yapılan görüşmeler sonucunda elde edilen bilgilere göre; 1+1 tipi daireler ortalama 465.000 TL’den, 2+1 tipi daireler ortalama 600.000 TL’den, 3+1 tipi daireler ortalama 850.000 TL’den, 4+1 tipi daireler ortalama 1.100.000 TL’den başlamaktadır.

Maltepe ilçesindeki son 3 yıl içerisinde tamamlanmış ve inşaat halindeki konut projeleri incelendiğinde en çok talep edilen daire tiplerinin yaklaşık %95’in üzerinde bir oranla 2+1 ve 3+1 tipteki daireler olduğu görülmektedir. Maltepe genelinde stüdyo tipi dairelerden başlayarak 6+1 tipindeki dairelere kadar her tipte stok bulunmaktadır.

İlçenin konut yoğunluğu olan bölgelerinde satıştaki ünite sayıları, satış oranları ve fiyat bilgilerine aşağıda yer verilmiştir. Sahil Bölgesi daha yüksek fiyatlı konutların yer aldığı bir bölge iken, D-100 Karayolu-Minibüs Yolu arası üretilen markalı konut ünitesi ile birlikte satış performansı en yüksek olan bölge olmuştur.

Maltepe - Minimum Maksimum Fiyat

Konut yatırımları için en önemli kriterlerden birisi de yatırımın geri dönüş süresidir. Maltepe ilçesinde 2019 yılı itibarıyla geri dönüş süresi 21-22 yıl olarak değerlendirilmektedir. Geri dönüş süresi açısından ilçedeki geri dönüş süresinin İstanbul geneline kıyasla daha düşük olduğu söylenebilmektedir.

Bu içerik Hürriyet Emlak Projeland ve TSKB Gayrimenkul Değerleme ortaklığında oluşturulmuştur. 

Benzer içeriklerimizi okumak için Analizler kategorimizi inceleyebilirsiniz.