Image

Tuzla Konut Projeleri Rehberi

263

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından Hürriyet Emlak Projeland için hazırlanan Tuzla Konut Projeleri Rehberi’ni sizlere sunuyoruz. İşte tüm detaylarıyla Tuzla Ev Satın Alma Rehberi:

Tuzla, İstanbul’un ilçeleri arasında yerleşik nüfusa göre 29. sırada yer almaktadır. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’ne göre ilçenin 2018 yılı nüfusu 255.468’dir. Tuzla ilçesinde yerleşik nüfus yaş grupları açısından değerlendirildiğinde tüm yaş aralıklarında artış görülmektedir. Oransal olarak bakıldığında en çok artış 65+ yaş grubundadır. Bununla birlikte Tuzla ilçesinin son yıllardaki gelişimine bakıldığında, bölgede yer alan üniversitelerin ve ofis sektöründeki gelişimin etkisiyle de doğru orantılı olarak genç nüfus artış göstermektedir.

TSKB Tuzla Yaş Grupları

Konut alım tercihlerine bakıldığında da İstanbul geneline kıyasla Tuzla’da konut satışlarının son dönemde daha iyi bir grafik çizdiği görülmektedir. Tuzla ilçesinde son 1 yıllık dönemde satılan konut sayısı 6.236 adet olarak gerçekleşmiştir. Son dört yıllık periyoda bakıldığında ortalama yıllık satış sayısı 7.098’dir. İstanbul’da gerçekleşen yükseliş ve düşüşler Tuzla özelinde görülmemekte ve Tuzla ilçesi daha stabil bir grafik çizmektedir. Tuzla ilçesinin grafiğini daha detaylı değerlendirdiğimizde, ulaşım projelerinin gerçekleştirilmesi, konut fiyatlarının il geneline kıyasla daha ulaşılabilir olması, ilçeye yakın konumda olan ofis bölgelerinin gelişimi, ilçenin talep açısından daha sınırlı etkilenmesini sağlamaktadır.

TSKB Tuzla Konut Satışları

Tuzla, konumu itibarıyla, kuzeyinde ve batısında Pendik, doğusunda Kocaeli ve Gebze ile komşudur. Güneyinde ise Marmara Denizi bulunmaktadır. Bölge sanayi gelişiminden oldukça etkilenmiş olup tersane ve sanayi bölgelerine yakınlığıyla bilinmektedir.

Bölgede bulunan sanayi alanlarının bir kısmı organize biçimde şekillenmiş durumda iken bir kısmı müstakil durumdadır. Ancak son dönemlerde bölgeye üniversitelerin taşınması, ofis ve ticari alanlarından oluşan karma projelerin inşa edilmesi ile Tuzla’nın gelişimi hızlanmıştır.

Bölgeye, E-80 Karayolu, D-100 Karayolu ve sahil yolunun uzantısı olan Hatboyu Caddesi ile üç ana yoldan ulaşım avantajı bulunduğu gibi bölgenin en önemli ulaşım projelerinden olan Halkalı-Gebze Marmaray Hattı bölgenin erişilebilirliğini önemli ölçüde artırmıştır. Bölgenin en önemli altyapı projelerinden olan Kadıköy-Tuzla metro hattı da ulaşıma önemli bir alternatif sunmaktadır.

Ulaşım alternatiflerinin çok olması ve Marmaray hattı gibi projelerin katkısı bölgedeki gelişimi hızlandırmıştır. Bölgede son zamanlarda farklı alanlarda yapılan yatırımlar, kentsel dönüşüm çalışmaları ile birlikte Tuzla sürdürülebilir bir yaşam alanına kavuşan bir bölge haline gelmiştir. Bu gelişmeler ile birlikte öğrenci ve çalışan nüfus tarafından nitelikli konut projelerine talep artmıştır.

Tuzla’da Evler Hangi Bölgelerde Yoğunlaşıyor?

TSKB Gayrimenkul Değerleme‘nin raporuna göre; Tuzla ilçesi gayrimenkul piyasası açısından;

  • Sahil Bölgesi,
  • D-100 Karayolu’nun Üst Bölgesi
  • E-80 Karayolu ve Çevresi
  • Kuzey Bölgesi olarak dört ayrı şekilde bölümlendirilebilir.

Sahil Bölgesi

İnşaatı yeni tamamlanmış ve mevcut durumda inşaat halinde olan projelerin yoğunlaştığı bölgedir. Bölgeyi, Aydıntepe Mahallesi’nin sahil bölümü, Cami Mahallesi, Evliya Çelebi Mahallesi, İstasyon Mahallesi, Postane Mahallesi ve Yayla Mahallesi oluşturmaktadır. Bölgenin ulaşım açısından erişimi D-100 Karayolu’nun güneyinden geçen Halkalı-Gebze Marmaray Hattı ile artmıştır. Bölgede Viaport Marina, Tuzla Yat Limanı, İTÜ Denizcilik Fakültesi, Piri Reis Üniversitesi Denizcilik Kampüsü, Deniz Harp Okulu gibi bilinirliği yüksek yapılar bulunmaktadır. Sahil şeridininin batı yönünde tersaneler yer almaktadır. Konut alanlarında genel yapıyı 3-4 katlı konut blokları ve villa tipi yapılaşma oluşturmaktadır.

E-80 Karayolu ve Çevresi

Tuzla, Kocaeli sanayi gelişiminden oldukça etkilenmiş bir yerleşim olup tersane ve sanayi bölgeleriyle bilinmektedir. E-80 Karayolu ve çevresinin oluşturduğu bölgede sanayi alanları yoğunlaşmaktadır. Tuzla’da bulunan sanayi alanlarının bir kısmı organize biçimde şekillenmiş durumda iken bir kısmı müstakil durumdadır.  E-80 Karayolu’nun hemen üzerinde VKV Koç Özel Okulu, Koç Lisesi, Sabancı Üniversitesi Gösteri Merkezi, Bilgi Merkezi Ve Kütüphanesi yer almaktadır. Sabancı Üniversitesi’nin doğusunda Şekerpınar- Çayırova Bağlantısı yer almakta olup Kocaeli’deki sanayi alanları ile güçlü ulaşım bağlantıları bölgede sanayi gelişimini etkilemiştir. E-80 Karayolu’nun altında lojistik ve sanayi faaliyetleri yoğunluktadır. Mescit Mahallesi, Fatih Mahallesi, Orta Mahallesi, Merkez Mahallesi, antrepo ve depo alanlarının yer aldığı Anadolu Mahallesi bu bölgede yer almaktadır. Bununla birlikte bazı alanlar sanayi alanlarının dışında kalarak ayrı bir mahalle niteliğinde villa tipi yerleşimlerden oluşan Fatih Mahallesi de bu bölgede yer almaktadır. Bölgede, Terakki Vakfı Okulları Tuzla Yerleşkesi, Geçici Hayvan Barınağı, Istanbul Kamyon Garajı gibi yapılar bulunmaktadır.

D-100 Karayolu’nun Üst Bölgesi

Bölgede genel olarak konut alanları yer almakta olup Tuzla ilçesinin nüfus ve yapı yoğunluğunun en yüksek olduğu bölgelerindendir. Bölgeyi, İçmeler Mahallesi, Aydıntepe Mahallesi’nin kuzey bölümü, Aydınlı Mahallesi, sanayi alanlarının güneyinde yer alan Şifa ve Mimar Sinan Mahallesi oluşturmaktadır. Bölgede D-100 Karayolu üzerinde yer alan Tuzla Devlet Hastanesi gibi önemli yapılar yer almaktadır.

Kuzey Bölgesi

D-020 Karayolu’nun üzerinde yer almakta olup ilçenin en düşük nüfus yoğunluğuna sahip olan Tepeören ve Akfırat Mahallesi’nin içerisinde bulunduğu bölgedir.  Bölge genelinde yerleşimler villa siteleri olarak karşımıza çıkmakta olup oldukça düşük yoğunluklu konut alanlarıdır. Ayrıca geniş araziye sahip Intercity İstanbul Park, İstanbul Okan Üniversitesi bu bölgede yer almaktadır. Bölge genelinde yeşil alan oranı yüksektir.

Bu bölgelerde yoğunlaşan Tuzla konut projeleri önerilerimizi okumak için buraya tıklayabilirsiniz.

Tuzla’da Konut Projelerinin Yer Seçim Kriterleri

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından hazırlanan rapora göre, Tuzla ilçesinde projelerin yer seçimleri ulaşım imkanlarıyla bağlantılı olduğu gibi üst ölçek kararlar ile de oldukça bağlantılıdır. Çevre Düzeni Planı’na göre önerilen 7 adet teknoloji geliştirme alanlarından biri Tuzla’da yer almaktadır. Ticari fonksiyonların artması, yapılan yatırımlar ve ulaşım bağlantılarının güçlenmesi konut projelerine olan talebi artırmıştır.

Mevcut durumda inşa halinde olan projeler ile 2018 yılı itibarıyla tamamlanmış projelere bakıldığında ilçe genelinde 3 mahallenin ön plana çıktığı görülmektedir.

  • D-100 Karayolu ve TEM Otoyolu arasında yer alan Aydınlı Mahallesi,
  • Sahil Bölgesi’nde yer alan Yayla Mahallesi,
  • Sahil Bölgesi’nde yer alan Evliya Çelebi Mahallesi,

Projeler ağırlıklı olarak bölgede çalışan kesime yönelik, orta ve orta-üst gelir grubuna hitap eden projelerden oluşmaktadır. Marka değeri taşıyan ve bilinirliği yüksek birçok firma Tuzla’da yatırımlar gerçekleştirmeye başlamıştır.

Bölgede çekim gücü yaratan yatırımlara bakıldığında AVM, eğitim ve sağlık alanında yapılan yatırımlar ön plana çıkmaktadır. Tuzla ilçesinde bölgesel olarak incelendiğinde ön plana çıkan büyük ölçekli yatırımlar şu şekildedir;

  • Tepeören Mahallesi’nde yer alan Okan Üniversitesi, Postane Mahallesi’nde yer alan Piri Reis Üniversitesi ve İTÜ Denizcilik Fakültesi, Fatih Mahallesi’nde yer alan Süleyman Şah Üniversitesi, Orta Mahallesi’nde yer alan Sabancı Üniversitesi, Aydınlı Mahallesi’nde yer alan Gedik Üniversitesi, Orhanlı Mahallesi’nde yer alan Medeniyet Üniversitesi, Ayrca ilçede, Tuzla Piyade Okulu, Deniz Harp Okulu, Gedik Üniversitesi, Koç Özel Lisesi ve Sabancı Koleji yer almaktadır.
  • Ilçede Viaport AVM, Pendorya AVM, Neomarin AVM gibi büyük ölçekli alışveriş merkezleri de yer almaktadır.
  • Sağlık alanında ise Tuzla Devlet Hastanesi ön plana çıkmaktadır.

Tuzla’da Konut Stoku

TSKB Tuzla Yapı Ruhsatı

Tuzla ilçesinde ruhsat alınan daire sayılarına bakıldığında 2018 yılında ülke geneliyle benzer şekilde düşüş görülmektedir. Son 5 yıllık döneme bakıldığında 25.972 adet konut için ruhsat alındığı ve 21.272 adet konut için yapı kullanma izin belgesi alındığı görülmektedir.

Tuzla ilçesini İstanbul geneli ile kıyasladığımızda benzer bir grafik çizdiği görülmektedir. 2015-2017 yılları arasında İstanbul ilinde ruhsat alınan daire sayısının ortalama yaklaşık yüzde 2,5’i Tuzla ilçesinde iken 2018 yılında İstanbul ilinde ruhsat alınan daire sayısının yüzde 3,9’u Tuzla ilçesinde yer almaktadır.

TSKB Yapı Kullanma İzin Belgesi

Yapı kullanma izin belgesi alınan daire sayısı ile satış verilerine bakıldığında ise İstanbul geneline kıyasla verilerin dengeli olduğu görülmektedir. Son 4 yıl içerisinde 16.070 adet konut ilk kez satılmış iken 17.958 adet konut için yapı kullanma izin belgesi alındığı görülmektedir. Veriler değerlendirildiğinde konut sektörü açısından stok erime hızının iyi olduğu söylenebilmektedir. Bununla birlikte markalı konut projelerindeki satış hızlarının da değerlendirilmesi önemlidir.

Tuzla’daki Güncel Konut Projelerinin Durumu

TSKB Tuzla Ünite Sayısı

Tuzla’da güncel durumda inşa edilen projelere bakıldığında, son iki yıl içerisinde tamamlanmış projelere kıyasla daha yüksek ünite sayısına sahip projelerin geliştirildiği görülmektedir.

Tamamlanmış projelerde 100’ün altında ünite aralığı tercih edilmiş iken mevcut durumda en çok 100 ile 200 ünite aralığı tercih edilmektedir. İnşaat halindeki projelerde 200’ün üzerinde ünite sayısına sahip projelerde de artış gözlenmiştir.

Tuzla’daki En Popüler Konut Tipleri

TSKB Tuzla'daki En Popüler Konut Tipleri

Tuzla ilçesindeki inşaat halindeki konut projeleri ile son 2 yıl içerisinde tamamlanmış konut projeleri incelendiğinde en çok tercih edilen daire tiplerine bakıldığında bu projelerin yüzde 95’inde 2+1 ve 3+1 tipte daireler olduğu görülmektedir. Özellikle inşa edilen projelerin tümünde 2+1 ve 3+1 tipte daireler bulunmaktadır. İçerisinde 1+1 tipinde daire bulunan projeler yüzde 65 oranında ve 4+1 tipindeki daire bulunan projeler ise yüzde 25 oranındadır. 4+2, 5+1, 5+2  tipindeki daireler ise projelerin %11’inde bulunmaktadır.

Tuzla’da yerleşik nüfusun yaş dağılımına bakıldığında en yüksek sayı 0-24 yaş aralığında görülmekle birlikte ilçede yer alan üniversitelerin etkisi genç nüfusun yoğunluklu olması ile bağlantılıdır. Bölgede yer alan konut projelerinin yaklaşık yüzde 60’ında nüfus profili ile bağlantılı şekilde, genç nüfusa hitap eden 1+1 tipindeki daireler yer almaktadır. Bölgede 0-24 yaş aralığını takip eden 25-44 yaş aralığına yönelik 2+1 ve 3+1 tipteki dairelere de ağırlık verilmektedir. Bununla birlikte bölgede inşa edilen ünitelerdeki minimum brüt kullanım alanları aşağıdaki gibidir;

  • 1+1 daireler 55 metrekare
  • 2+1 daireler 70 metrekare
  • 3+1 daireler 100 metrekare
  • 4+1 daireler 145 metrekare

Tuzla’da Ortalama Konut Fiyatları

İnşaat halindeki projelerin satış ofisleri ile yapılan görüşmeler sonucunda elde edilen bilgilere göre; 1+1 tipi daireler ortalama 300.000 TL’den, 2+1 tipi daireler ortalama 425.000 TL’den, 3+1 tipi daireler ortalama 600.000 TL’den, 4+1 tipi daireler ortalama 900.000 TL’den başlamaktadır.

Tuzla ilçesindeki son 3 yıl içerisinde tamamlanmış ve inşaat halindeki konut projeleri incelendiğinde en çok talep edilen daire tiplerinin yaklaşık yüzde 95 oranıyla 2+1 ve 3+1 tipteki daireler olduğu görülmektedir. Tuzla genelinde 1+1 tipi dairelerden başlayarak 5+1 tipindeki dairelere kadar her tipte stok bulunmaktadır. 1+1 tipinin yer aldığı projelerde projenin yakın çevresinde yer alan eğitim kurumlarının özellikle özel üniversitelerin etkisi olduğu tespit edilmiştir.

İlçenin konut yoğunluğu olan bölgelerinde satıştaki ünite sayıları, satış oranları ve fiyat bilgilerine aşağıda yer verilmiştir. Sahil Bölgesi daha yüksek fiyatlı konutların yer aldığı bir bölge olarak karşımıza çıkmakta ve Tuzla ilçesi genelinde en çok konut stokuna sahip olan bölgedir. Bununla birlikte inşaat halindeki projelerin yer seçim açısından yine bu bölgeyi tercih ettiği görülmektedir.

Bölgesel olarak satış fiyatı ve konut stoku olarak Sahil Bölgesi’ni takip eden D-100 Karayolu ve çevresi gelmektedir. E-80 Karayolu ve çevresinde ilçe genelindeki en düşük fiyatlı konutlar yer almaktadır. Bununla birlikte inşa edilen projeler incelendiğinde markalı proje geliştiricilieri tarafından tercih edilen bir bölge olmadığı görülmektedir.

TSKB Tuzla Minimum Maksimum Fiyat

Konut yatırımları için en önemli kriterlerden birisi de yatırımın geri dönüş süresidir. Tuzla ilçesinde 2019 yılı itibarıyla geri dönüş süresi 23-24 yıl olarak değerlendirilmektedir. Geri dönüş süresi açısından ilçedeki geri dönüş süresinin İstanbul geneline kıyasla daha düşük olduğu söylenebilmektedir.

Tuzla Konut Projeleri Önerilerimiz

Tuzla Konut Projeleri arasında sizin için fiyat, lokasyon, çevre ve daha pek çok kriteri bir araya getirerek harika bir liste oluşturduk. Projeler arasında gezerken göreceksiniz, her bütçeye uygun ve çeşitli ihtiyaçlara cevap veren seçenekler bulacaksınız. 

Tuzla Konut Projeleri listemizi aşağıda bulabilir ve fotoğrafların üzerine tıklayarak detaylı bilgi alabilirsiniz: 

Tuzla Ambiyans

Tuzla Ambiyans Liste

Lokum Evler

Lokum Evler Liste

Lokum Rezidans

Lokum Rezidans Liste

Zer Tuzla Marina

Zer Tuzla Marina Liste

Gelecek Relax

Gelecek Relax Liste

Maksimum Life

Maksimum Life Liste

Prestij Nova Tuzla

Prestij Nova Tuzla Liste

ATS Trio Park

ATS Trio Park Liste

Devr-i Tuzla

Devr-i Tuzla Liste

Gelecek Reflex

Gelecek Reflex Liste

Gelecek Realist Tuzla

Gelecek Realist Tuzla Liste

Elexia Tuzla

Elexia Tuzla Liste

Asmin Park Residence

Asmin Park Residence Liste

ATS Twin Park

ATS Twin Park Liste

Yaylapark Plus Evleri

Yaylapark Plus Liste

Bu içerik Hürriyet Emlak Projeland ve TSKB Gayrimenkul Değerleme ortaklığında oluşturulmuştur. 

Benzer içeriklerimizi okumak için Analizler kategorimizi inceleyebilirsiniz.